Проверка арендатора и срока договора.
Готовый арендный бизнес
Доходность начинается с проверки договора, а не с цифры в презентации.
При покупке арендного актива важно увидеть реальный денежный поток: кто арендует площадь, как устроена индексация, какие расходы остаются у собственника и что произойдёт при смене арендатора.
Расчёт потока после операционных расходов.
Оценка повторной сдачи и будущей продажи.
Что важно проверить до решения
Договор аренды
Анализируются срок, индексация, обеспечительный платёж, условия досрочного выхода, распределение расходов и ответственность сторон.
Качество арендатора
Изучаются бизнес арендатора, история платежей, концентрация дохода и то, насколько помещение подходит другим пользователям.
Сценарий после покупки
Формируется базовый и стрессовый сценарий: текущая аренда, возможный простой, затраты на поиск нового арендатора и предполагаемый выход из актива.
Коротко о процессе
Достаточно ли указанной продавцом доходности?
Нет. Её нужно пересчитать с учётом расходов, налоговой модели, возможного простоя и условий договора.
Что важнее: долгий договор или сильный арендатор?
Оба фактора важны, но оцениваются вместе с возможностью повторной сдачи самой площади.
Можно ли проверить объект до раскрытия покупателя?
Первичный анализ возможен конфиденциально. Персональные данные раскрываются только когда это необходимо для доступа к документам или переговорам.
Вы сопровождаете переговоры?
Да. После анализа формируется позиция по цене, гарантиям, документам и условиям перехода арендного потока.