Какие документы и цифры запросить до переговоров
Переговоры становятся предметными, когда стороны обсуждают одну и ту же версию объекта. До встречи полезно собрать минимальный комплект документов и свести основные цифры в одну таблицу.
Объект
Сведения о праве, характеристики помещения, план и сведения об ограничениях.
Здание
Правила эксплуатации, режим доступа, состав платежей и планируемые работы.
Аренда
Договоры, дополнительные соглашения, обеспечительные платежи и история расчётов.
Расходы
Эксплуатация, коммунальные платежи, страхование, ремонт и иные регулярные затраты.
Условия
Состав сделки, порядок расчётов, сроки передачи и перечень имущества.
Документы об объекте
Для первичного сопоставления нужны актуальные сведения о зарегистрированном праве и характеристиках помещения, план с площадями и информация об известных ограничениях. На этом этапе важно проверить, совпадает ли объект в презентации с тем, что предполагается передать покупателю.
Документы по эксплуатации
Запросите структуру эксплуатационных и коммунальных платежей, правила здания, режим доступа и сведения о работах, которые могут повлиять на использование помещения. Для офиса также важны парковка, пропускной режим, доступ к инженерным мощностям и условия проведения ремонта.
Если есть арендатор
Нужны основной договор, действующие дополнительные соглашения и данные о расчётах. Отдельно фиксируются срок, ставка, индексация, арендные каникулы, обеспечительный платёж, возможность расторжения и распределение расходов. Сумма в рекламном материале должна быть сверена с условиями подписанных документов.
Цифры для одной таблицы
Удобно отдельно показать цену объекта и расходы на сделку, поступления по аренде, обязательные платежи, предполагаемые затраты на ремонт и периоды без дохода. Источник каждой цифры лучше указывать рядом: договор, счёт, расчёт продавца или собственное допущение. Так предположения не смешиваются с подтверждёнными данными.
Что вынести в переговоры
Вопросы лучше разделить на три группы: что нужно подтвердить документом, что влияет на цену и что можно изменить условиями сделки. Такой порядок удерживает разговор на фактах и помогает не тратить встречу на сведения, которые продавец может передать заранее.